“金九银十”风光不再 “十一”长假期间多地楼市成交下滑

近期热点城市楼市调控政策不断加码，仅9月末就有10余个城市出台了调控新政。传统“金九银十”销售旺季成交清淡。数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。跟去年同期相比平均跌幅近8成，而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。

业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。

此外，热点城市的二手房市场也十分冷清。在北京、上海等地，多家知名中介都表示，与往年忙着带客户看房不同，今年是忙着给潜在客户打电话推荐房源。由于交易清淡，不少房主的挂牌意愿不高，挂牌量一路下滑。但就挂出的房源来看，房主降价动力增强，买家议价幅度在3%至5%。

调控持续升级

国庆假期前一周，多地纷纷加码楼市调控。西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、宁波等城市发布楼市新政，迎来一波小规模调控潮。以西安为例，西安市物价局在《关于商品住房价格申报有关问题的通知》中明确，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可证前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

中国证券报记者在西安市高新区某楼盘看到，前来咨询的购房者只有五六个人。销售人员称：“由于节假日旅游和天气原因，这几天看房者不多。但西安今年以来房价快速上涨有目共睹，尤其是三四月涨幅最明显。”

销售人员表示：“现在高新区土地价格每亩1500万元，比之前翻了一番多。但随着政策收紧，炒房客肯定越来越少。”

为避免房价快速上涨，西安市此前在《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中强调，在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

在热点二线城市中，此前楼市大热的南京市已明显降温。中原地产工作人员对记者说：“由于南京严格的限购政策，投资买房热潮逐渐降温。现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量。”

值得注意的是，目前不仅购房者在观望，很多楼盘也处在观望中。据记者了解，南京限购限价政策中，政府对南京地区新房销售价设置上限，南京多区域出现二手房价比新房价高的现象，多数楼盘处于观望期，并不打算在政策收紧时进行销售。某楼盘工作人员坦言，目前该楼盘可能暂停销售。

成交同比下滑

中国证券报记者国庆期间走访北京市丰台区某楼盘时发现，售楼大厅空空荡荡，四十分钟之内只见到两组购房者。该楼盘销售人员称：“在节假日，看房客不再像之前那么多。目前调控政策将投资客拒之门外。比如，二套房需80%首付，且二套房房贷利率上调20%，炒房门槛大大提高。”

不过，有售楼员表示：“虽然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想买房者，所以成交率较高。”

中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的最低值，同比跌幅达到72%。

在一线城市中，不仅是北京，上海国庆假期的成交量也下跌明显。上海市前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌78%。

与此同时，北京市住建委执法检查组在“双节”期间开展了房地产执法专项行动，重点是检查房地产项目和房地产经纪机构的销售现场和销售行为，以确保房地产市场平稳健康运行。

近期严查“首付贷”等违规操作使得楼市继续降温。北京市银监局、央行营业管理部日前联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

事实上，从三季度整体成交数据来看，一线城市明显下跌。克尔瑞研究中心数据显示，一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因，一方面是新增供应有限，同比减少33%；另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况一般。

具体来看，北京商品住宅成交面积已连续三个季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行。

楼市明显降温

业内人士认为，政策收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等是十一假期楼市降温的原因。

“降温的重要原因之一就是原有购房政策较紧的城市继续提高了二次购房或首付的比例，对购房者压力较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，其次，从房企推盘节奏来看，预售证管控较严，使项目预售面临很大压力，整体市场楼盘较少，也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。

从调控政策来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从去年10月计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应结束，房价上涨预期打破，投资投机客将退场。”

广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化、常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。

“调控政策未来或持续处于收紧状态。”明源地产研究院首席研究员刘策表示，但对于房企而言，在冲业绩和保证现金流上，可能还会有一波“跑量”。

从房价方面来看，克尔瑞研究中心研究报告指出，一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。二线城市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市，房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调。

一二线城市：拿地主战场

中国指数研究院数据显示，前9月全国300个城市土地供需总量同比均增，地价整体呈上涨态势，但涨幅有所收窄，出让金同比增逾三成。业内人士指出，2010年至今，龙头房企拿地集中度大幅提升。北京、杭州、南京占据1月至9月卖地收入榜单前三席，核心一二线城市仍为房企拿地重点。

土地资源向龙头房企聚集

从拿地总金额来看，中国指数研究院数据显示，前9月，碧桂园、万科、保利分别以1664亿元、1271亿元、1112亿元稳居前三；位居前十的房企拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

另外，从房企在重点城市拿地金额的数据来看，全国性品牌房企是热点城市拿地的主力军，在北京、杭州、重庆和广州等地拿地的超六成为全国性品牌房企。其中，北京拿地入榜企业较为稳定，万科以110亿元继续占据榜首，广州地区房企拿地金额差距较大，碧桂园以203亿元遥遥领先于其他房企。

华创证券分析师袁豪指出，2010年至2015年，主流15家房企在6年中的平均权益拿地面积在全国300个城市中占比约为10%，2016年跳增至22%，2017年上半年再次跳增至37%。“2010年至今，龙头房企拿地集中度大幅提升，包括主流15家房企的龙头房企挤压近30%的小房企离开土地市场。”

一二线城市成重点

龙头房企不仅拿地时优势明显，在布局时也更青睐一二线城市。中国指数研究院数据显示，1月至9月，全国土地成交总金额城市排行榜前十位仍以一二线城市为主，其中北京成交总价为1847亿元，同比上涨315%，占据首席；杭州、南京、重庆和上海分列第2至5位，成交总价均超过1000亿元；前十榜单中其余五个城市土地成交总价均超过500亿元。

以万科为例，从单月数据来看，万科9月拿地权益金额超220亿元，分别在上海、杭州、成都、重庆、福州、厦门等热点一二线城市斩获多宗地块。光大证券分析师陈浩武分析，上半年，万科投资布局聚焦核心城市，按建筑面积计算，上半年新增项目78%位于一二线城市；按金额计算，新增项目92%位于一二线城市。从建面来看，万科在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及中西部区域的新增项目占比分别为17%、30%、18%、35%。

保利地产也积极布局一二线城市，兴业证券分析师阎常铭表示，8月保利地产拿地占地面积198万平方米，总建筑面积为371.2万平方米，新增的25个地块聚焦核心一二线城市，天津、北京、南京和苏州在新增地块占比中位居前四。

同策咨询研究部研究经理任丹萍指出，上半年土地政策层层收紧，开发商竞买资格升级，不再价高者得；土拍市场风向突变，从过去的竞拍地价，到竞拍自持面积或保障房面积，市场表现也随之“冷静不少”，高溢价土地数量明显减少。

任丹萍表示，“下半年市场将进入深度调整阶段，届时房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场，但不至于像去年9月之前那样制造‘地王’。四季度土地市场将处于平稳阶段，核心一二线城市或积极推地，届时核心一二线城市将成为品牌房企角逐的主战场。”

房企融资渠道渐趋多元化

今年以来，多数房企销售业绩稳步增长。同时，房企对资金的需求提高。业内人士表示，随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。因此，积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道对房企而言变得尤为重要。比如资产证券化等，助推房企由重资产向轻资产模式转变。

严控房企发债用途

今年一线及热点城市在限购、限贷、限售等调控政策下，房企销售出现些许波动，但大部分房企对下半年的销售前景并不悲观。克尔瑞研究中心分析师房玲表示，约有近10家房企上调了全年业绩目标，企业整体销售业绩表现良好，回款不错。

但部分房企在资金方面仍有压力。受调控影响，房企融资渠道不断收紧。中信证券分析师明明表示，从房地产行业发行债券募集资金的情况来看，2016年前三季度地产行业债券发行金额及只数较多，如2016年一季度发行金额总计3978亿元，2016年二季度为2713亿元，2016年三季度再度上升至3366亿元。相比之下，2017年一季度发行金额仅为649亿元，二季度为1135亿元。

“从二季度开始，房地产境内发债略有松动，但总量和募资用途控制严格。”中金公司研究员许艳表示，从3月开始，房地产行业信用债的发行量有所增加。比如，万科和金地，7月各发行了40亿元公募公司债。不过,募集资金用途依然不得用于购置土地，只能投向非房地产业务，并且需要进行专户监管。同时，住宅类房地产公司债目前审批非常严格，多数是之前的批文快到期才允许发行。总体来看，虽然住宅类房企发债不是完全不可能，但总量和质量控制比较严格，发行总量与之前高峰期不可同日而语。

从房企负债来看，房玲表示，上半年末，165家房企总有息负债为51619亿元，较期初上升17.3%。一般情况下，房企规模与负债规模呈正相关关系，上半年末，有11家房企的总有息负债超千亿元，较2016年末增加4家。

开辟多元化融资渠道

事实上，在国内房地产融资收紧之下，海外发债是部分房企依赖的通道之一。据克尔瑞研究中心统计，重点房企融资监测数据显示，上半年重点房企海外发行优先票据高达183亿美元，合计人民币1242亿元，而2016年全年仅合计约人民币295亿元。其中，中国恒大上半年发行101亿美元海外优先票据，替换了原有永续债。扣除恒大的影响，上半年其余企业发行优先票据仍然超过550亿元，是去年全年的两倍多。

中金公司分析员许艳表示，2017年中资房企美元债融资呈现爆发式增长，主要包括两方面原因：一是2013年和2014年发行的债券多在2017年和2018年赎回或到期，再融资需求推动2017年房企大量续发；二是2016年9月以来国内市场房企融资环境收紧，倒逼企业转向海外市场筹集资金。

“综合来看，2017年上半年房企的偿债能力较2016年末有所下降，但基本属于稳健水平。”房玲表示，随着信贷持续收紧，房企面临的融资形势严峻。在此背景下，积极推进金融创新，开辟多元化融资渠道对房企而言尤为重要。

中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示，在融资渠道收窄的大环境下，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。

陈慎称，开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立相应ABS产品在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼、周转，提高资金再利用效率和公司再融资能力。与此同时，房企可持有部分ABS份额，同时享受分红和物业升值收益，改变传统的“快进快出”经营模式，实现向“轻资产、重运营、多元化”的转型。在租赁市场试点放开的背景下，通过REITs类ABS有助于提高租赁企业的租金回报率，大幅缩短资金回收期限，有利于房地产租赁市场快速发展。

黄金周楼市成交大幅下降 新房有优惠二手房可议价

“十一”黄金周期间，记者走访北京、上海、广州、南京、福州、厦门等多地发现，在楼市调控持续加码的背景下，热点城市楼市进一步降温。据房地产中介机构中原地产研究中心统计，黄金周前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约8成。迫于资金压力，多地一些新房项目开始降价促销，而二手房议价空间也在加大。

新房以“刚需”盘为主，“下单的不多”

“十一”黄金周前夕，桂林、重庆、南昌、石家庄、西安等十多个城市楼市调控再次加码。而自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，全国已有超百城发布150余次楼市调控政策。

记者走访发现，在轮番政策影响下，刚刚过去的“十一”黄金周，热点城市楼市有点冷。

在北京，记者来到位于房山长阳镇的一个楼盘，这里有200套住宅即将入市。“项目交通方便，以小户型为主，适合刚需人群。本以为会很抢手，但现在关注的人太少了。”一位销售顾问说，节前就开始推广宣传了，但现在有购买意向的还不到200人。

在上海，不少开发商“十一”期间积极蓄客，为11月、12月开盘做准备。“今年黄金周行情萧条，很多人都等着降价。”闵行区某楼盘的置业顾问说，“不少顾客只是顺路来看看，下单的不多。”

在广州，各楼盘主推的产品均以“刚需”盘为主。记者发现，一些楼盘黄金周期间都有降价优惠，例如，中海花湾项目推出一批一口价的特价房，万科尚城项目推出4万元抵10万元的优惠。

二手房成交量走低，“价格慢慢下行”

黄金周期间，热点城市的二手房市场也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介门店，经纪人郭先生假期依然十分“忙碌”。但与往年忙着带客户看房不同，今年他是忙着给潜在客户打电话推荐房源。小郭说：“现在来看房的客户基本都是刚需自住，也有少数投资者电话咨询，但看到房价处于下行通道，都想看一看再说。”

记者在上海走访发现，几家大型房产中介门店几乎无人问津。多家二手房中介负责人告诉记者，由于交易清淡，不少房主的挂牌意愿不高，挂牌量一路下滑。但就挂出的房源来看，房主降价动力增强，买家议价幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低，价格也在慢慢下行。相比于今年年初，不同项目降幅在5%到10%之间。”北京一位房产经纪人小孙说。

机构：热点城市网签量同比大幅下跌

来自房地产中介机构的数据印证了黄金周楼市的降温。据中原地产研究中心统计，黄金周前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约8成。其中，北京新建住宅网签78套，二手房网签23套，同比跌幅72%；上海新建住宅网签147套，同比跌幅78%。“十一”假期前后，广州新盘总推盘量2090套，同比下降65%；总成交量872套，同比下降78%。另外，福州、南京、厦门等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

“买卖双方僵持，楼市观望气氛浓厚。”厦门大学管理学教授戴亦一说，从目前走势来看，黄金周楼市成交量的同比下跌已成定局，成交价格也明显松动。

在热点城市行情低迷的同时，全国楼市分化行情持续。据中原地产研究中心数据，黄金周前6日，三四线城市成交同比基本持平。

“银十”或风光不再，市场低迷将持续

楼市的传统旺季“金九”已归于平淡，而“十一”黄金周热点城市楼市的清冷开局，似乎也预示着“银十”风光不再。

在中原地产首席分析师张大伟看来，今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。

多位业内人士认为，由于目前调控政策收紧，让一些投资投机的热钱逐渐退出房地产领域，购房者变得更加冷静和理性。按目前状况来看，四季度楼市成交量有可能继续走低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“在政策并无松动的背景下，市场低迷或将持续。”

“调控步伐不会停，长效机制是重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，差别化楼市调控会继续收紧，这有助于房地产市场的稳定和长远发展。在后续政策方面，租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等方面预计都会有新的政策出台。（记者 董建国、郑钧天、孔祥鑫、周强）

行业进入“青铜时代”？ 房企生存需具备拿地、融资、产品等复合能力

“十一”前夕，石家庄、长沙、贵阳、南昌等多个城市调控政策再度加码，而截至目前，已有39个城市针对居民家庭的新购房上市交易规定了年限。这在一定程度上扼制了投资、投机为目的购房行为，使楼市进一步健康有序发展。

3月以来的这一轮房地产调控政策出台至今，力度不断叠加，这也意味着行业进入限购、限价、限贷、限售、限转的“五限时代”。有业内观点对此认为，伴随楼市调控长效机制的形成，中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”，进入“青铜时代”。

在房地产调控长效机制的成型过程中，行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么，处于新环境之下的房企，该如何适应如何生存？

西南证券房地产首席分析师胡华如表示，这一阶段，房企强者恒强的格局将更为突出。多位房企人士则向《每日经济新闻》记者坦言，这一阶段房企集中度将不断被提升，企业的规模优势将非常关键，并且对企业复合能力的要求也前所未有。

地产行业迎来“青铜时代”

回顾近20年的中国房地产发展，自1998年房改以来，房地产市场渐渐步入高增长。尤其是2004~2010年，伴随成交量、价格、投资量、利润和供求比五大指标的飞速发展，行业迎来“黄金时代”。

从2011年开始，上述指标加之房屋新开工、竣工等各项延伸指标开始降速，行业步入中增长阶段，但城镇化、人口、经济和住房饱和度等指标依然有一定支撑力，这一阶段被成为“白银时代”。

犹如王小波的时代三部曲，随着房地产调控长效机制逐步形成，整个行业或将渐渐进入到第三个阶段——青铜时代。

“集中度的确是这一阶段的鲜明指标。”胡华如告诉记者，未来行业内两个现象会更加明显，其一是非同一控制人的房企的数目会大幅降低；其二是前十大房企的市占率大幅提升。

胡华如提供的数据显示，今年上半年前十房企销售口径的市占率上升了近9个百分点，接近30%。而明后年，前十大房企市占率将接近50%，有的房企年销售额可能达到万亿元。

东方证券首席房地产分析师竺劲则向《每日经济新闻》记者认为，房地产行业的集中度或在2022年之前达到稳定状态，根据测算，TOP10房企销售市占率将达到36%(2016年底仅19%)。而基于房企强大的土地获取能力，TOP1房企的市占率将达到8.4%，在这段时期，龙头房企的成长将实现质的飞越。

“在新房限价的情况下，如果房企铺开的城市过少，将很难盈利。所以小的地产公司只能出售资源，一些战略出现问题的房企必须进行转型，否则就面临被兼并或者退出。”胡华如直言。

土地是支撑龙头房企规模扩张的关键，因而土地市场也将呈现出集中度的加速提升。“目前土地市场集中度提升的速度，甚至超过行业销售集中度。”竺劲表示，当下对土地储备的投资积极程度，可以被视为房企销售的先导指标之一。随着大型房企的规模扩张，拿地竞争激烈、土地成交总价增速会越来越快。而未来房地产行业的销售集中度提升增速，会向土地市场集中度提升的平均增速靠近。

竺劲表示，拥有更大规模的开发商，往往能有更好的公司信用评级优势，这则反作用于公司的融资能力，他们往往能在同样的负债率背景下更易获取融资，且融资成本更低，而房企间的差距就这样日益扩大。

房企要生存必须优势复合

在房地产调控长效机制的成型过程中，行业也在各项变因中逐渐进入了新的阶段。那么，处于新环境之下的房企，该如何适应如何生存？

泰禾集团高级副总裁沈力男向《每日经济新闻》记者表示，当下，“一招鲜吃遍天”的方式已不适用，企业应该更讲究综合开发商能力，也要有创新能力，这使得企业不能光靠规模抗风浪。

“以前很多企业都是各领风骚两三年，但现在企业更需要做‘长跑型选手’，更要注重资源调配和配速来达到终点。”在沈力男看来，房企接下来要做的是平衡好地钱人产品和服务时间的关系。拿地坐等升值的开发模式已经过去了，要在土地上创造新价值，提供更多更好的产品和服务，才能满足改善型市场的需求。可以说，融资、周转及拿地三方面能力成就房企价值。

竺劲则强调，目前房地产市场已经进入了“调控3.0时代”，政策实际上是从源头上抑制投资需求，保障居民刚需，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。因而后续可能会有更多城市出台类似政策来抑制投机，抑制投机性购房需求，缓解部分城市新房市场短期供不应求的局面。在这样的环境下，房企应该更注重稳健。

“目前，中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%。租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。”胡华如指出，在这种背景之下，资产的运营管理和房地产金融未来会成为二线房企要做的事情。

但租赁市场普遍存在利润率较低的问题，以上述持有模式的住宅租金回报率为例，其回报率在6%~7%之间，而长租公寓的净利润只有5%~10%，即便规模化以后也很难超过10%，目前，房企的开发利润率在10%~15%。

不过，竺劲表示，对于租赁市场，政府可以在税收方面给予优惠和推出一些利好政策，同时加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，积极发展房地产投资信托基金。

胡华如对《每日经济新闻》记者表示，租赁市场的发展在未来五年会非常迅速，一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给。房企要在租赁市场要积极拓展房源，打造专业的运营队伍，同时让产品和服务有标准化趋势。这不同于地产开发是单个项目盈利。“好住宅开发相配套的产业延伸服务，新房销售开发规模正在高位盘整期，企业会越来越参与到租赁市场中去，开发持有一些物业，或者用专业化能力进行品牌和管理输出，这都是运营能力的变现。”

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，在市场蛋糕还没切分完之前，必须加速奔跑，未来市场进入高寡要加速奔跑，剩者为王，不进则没，退无可退。对于房企来说，要具备三大核心能力：首先要具备强大的土地获取能力，要能获得相对便宜又能够快速销售的土地；其次，要具有强大的融资能力；第三，具备快速销售能力，别人卖得掉你能卖得更好。同时还要有产品能力，现在因为市场的供求关系，去库存已经去的差不多了，市场上供应不是很充分，池子里的鱼在减少。因此要想获得客户青睐，产品力就要提升，换句话说就是性价比。　　(出处：中国证券报)